新准则下的蛋:莱茵置业利润暴增之谜

　　2008年1月18日，莱茵置业发布业绩修正公告。公告称，莱茵置业2007年度业绩将同比增长800%。

　　昙花一现还是实力所至?

　　利润暴涨800%

　　莱茵置业原称"辽房天"。2001年，从萧山起家的浙江民企莱茵达房地产公司收购沈阳上市企业"辽房天"29.4%的股份，成为公司第一大股东，公司此后也更名为 "莱茵置业"，在深交所正式挂牌。

　　2007年底，莱茵置业向大股东莱茵达集团定向发行1.3亿股股份，以收购后者的一批优质房地产资产。收购完成后，莱茵达集团直接持有莱茵置业股份为162966575股，占已发行股本的比例将由28.14%增至65.93%。借此，莱茵达集团实现房地产业务的整体上市。

　　整体上市后，公司避免了与母公司同业竞争，实力增强的同时，最引人注目的是业绩暴增。受益于新会计准则，莱茵置业此次从大股东处购买的资产2007年度财务报表将被纳入合并报表范围内，该公司2007年全年的净利润也由此暴增了800%。大幅扭转了2007年前三季度112.17万元的亏损。

　　"莱茵置业的主营业务收入前三季度的收入不稳定，主要是与项目的结算期有关。但在整体上市后，业绩波动将比之前小，抗风险能力也相对增强。"中原证券分析师魏博对本报记者说。

　　不过魏博也指出，莱茵置业净利润大幅增长的另外一个重要因素是公司本身净利润基数比较小。根据上年同期的财务数据，该公司实现净利润仅为1207.9万元，每股收益0.1031元。由于公司此前项目较少，盈利能力较弱，公司近几年净资产收益率也呈波动之势，尽管从2003年以来每年盈利，但公司净利润维持在较低水平。2004年是公司净利润最高的一年，仅为0.17亿元。

　　原民族证券分析师周华则指出，在经过定向增发收购资产之后，莱茵置业的2008年毛利率由2007年的27%提升到36.6%，将近10个百分点，说明在进行整合重组后，公司的运营成本进一步降低。

　　周华同时提到，莱茵置业与大股东此次确定的拟购买资产评估价值为72683.36万元，从所收购资产质量上看，公司这次定向增发收购价格并没有高估，并且相比于其它已经完成资产收购的上市公司如美都控股(15.63,0.80,5.39%,股票吧)(600175.SH)、冠城大通(21.56,1.96,10.00%,股票吧)(600067.SH)等，其评估增值率为最低。根据周华的测算，莱茵置业原有的每股净资产为1.417元，而在通过此次的定向增发后，2008年每股净资产将增加了2.195元，比原来提高了155%。

　　东进二线城市

　　1月23日，莱茵置业证券事务负责人对本报记者表示，"随着整体上市的完成，公司的重点已经转移到长三角区域，主要以开发住宅项目为主。公司目前在东北的项目已经为数不多。" 事实上，大股东莱茵达集团入主后，经历5年的资产置换和整合，莱茵置业接近完全剥离原有东北地区的项目。

　　据透露，目前公司的主要行政人员都已经从沈阳搬迁到杭州。同时该人士表示，随着莱茵置业整体上市后，公司的资金压力得到了缓解，土地储备短期内也相对充足。"2008年还会不断加大土地储备，最近我们在泰州还拿了一块地。"她说。

　　记者查证，上述人士所提及的泰州地块，正是在2008年1月17日扬州莱茵达置业有限公司在参加泰州市国土资源局举办的土地使用权公开挂牌竞价出让会时，以总价1.65亿元的价格获取的199.3亩土地。而扬州莱茵达置业有限公司正是此次莱茵置业通过向大股东莱茵达集团增发购入资产后所控股的下属子公司之一。

　　而记者从莱茵置业获悉，公司大部分地产项目主要集中在长三角地区二线城市扬州、南通一带。公司内部人士指出，之所以坚持在二线城市发展，主要是因为基于二线城市房地产市场土地资源相对丰富，市场竞争较平和，相对处于良性的发展阶段，有利于公司房地产业务实现持续、稳定增长。

魏博则认为，这些地区是我国经济最具活力的地带，由于居民消费投资习惯的原因，其房地产市场表现平稳，并没有出现房价大涨迹象，因而受到宏观调控的冲击较小，而区域经济的高速发展、城市化进程的加快使得房地产市场具有较大的发展空间。