从顺驰事件看房企的资金链

来源：中国会计视野社区      作者：刘雪峰

　　最近新华社记者杨金志、刘丹的一篇名为“顺驰中国资金链紧张胁迫员工违规套贷过亿”的文章在各大网站上转载，从中我们可以看出房地产行业的冰山一角。房地产行业扯动了太多人的神经，从王石的“拐点论”潘石屹“无拐点”到现在的王石与潘石屹的突然互换了立场，王石说“房价下降空间不大”，潘石屹讲“百日内必生剧变”，无不让人感到迷惘。媒体关于房价的报道也是让人一头雾水，一篇说房价大幅跳水，另一篇却说上海房产三月价量齐生，层层迷雾让人无所适从。

　　我们承认房价是由供求关系来决定的，在房价上升的大背景下，虽然有着刚性的住房需求，但是开发商却并不急着出售住房。因为开发商手里握着房子，就意味着更多的收益，意味着股东价值的更大化。因此，马后炮的看房价，上涨应该是顺理成章的事。所以，顺驰不惜铤而走险游走于法律的边缘。

　　开发商为什么可以盖了房子不卖呢？从顺驰事件中可以看出来，银行在中间扮演了为虎作伥的作用。只要开发商的资金链不断，在狂热的市场氛围下，房子在手上多呆一天，就多一天的收益。但是，现在市场的环境却已经悄悄的变化，不得不承认房价已经超过了普通老百姓所能的承受极限；最根本的就是银行资本已经逐渐认识到了房地产的风险。房地产是一个资本密集型的行业，贷款利率一加再加，银行开始控制向房地产企业发放新的贷款，近几个月成交量的清淡，再加上恒大IPO叫停，无不告诉我们房地产企业的日子开始艰难了，这也就是为什么潘石屹先生突然一百八十度的大转弯，承认房地产商的资金出了问题。

　　但我们必须也要清醒的认识到，在2007年的楼市疯狂中，房地产的老板们早就赚得盆满钵满。凭借着这种原始的积累，房地产企业或者还可以再把房子多悟上一段时间。笔者选取了在A股上市的9家市值最大的房地产公司(2008年4月3日收盘价计算)。

　　通过对以上公司的2007年年报的分析，我们还是可以得到如下几个印象。

　　第一，房地产企业的手头上有现金，平均持有现金43亿元.

　　第二，房地产企业的毛利率非常高，大约40%左右。

　　第三，房地产企业并非从市场赚钱。房地产企业的资金主要是筹资取得。

如果说房地产商在2007年是卖房子，还不如说是借够了钱。在与购房者的博奕中，占据了主动的地位。在这9家房地产企业之外，笔者也注意到亿城股份（000616）在苏州市工业园区的开发项目“亿城新天地”（正式名称应该是“钟南花园”）的长期抵押贷款（2007年6月至2009年6月）2亿元并不是被新华社记者杨金志、刘丹的文章中点名的苏州市工业园区建设银行取得，而是从几十公里之外的苏州市高新区支行取得。根据我们对四大国有银行粗略的了解，在当地设有分支机构的情况下，四大国有银行很少会跨地区去经营，而亿城股份的舍近求远选择银行，也给我们一点启示：银行的钱越来越难借了。