房地产暴利的财务真相

　　而此前经常被开发商引用的利润率数据来自于《第一次全国经济普查主要数据公告的第三号》，这份公告主要是公布2004年全国第三产业的经济状况。公告显示：房地产行业的利润率是8.31%，其中房地产开发的利润率是7.77%。

　　上述报告公开之后，各大媒体和众多经济学家几乎立时掀起了对开发商口诛笔伐的道德审判狂潮。在汹涌的情绪背后，隐隐然唤起的是这个社会的绝大多数人在从小到大的教育过程中深刻于脑海中那些有关资本与罪恶紧密相连的陈年记忆，比如马克思在100多年前所说的——“有50%的利润，他就会铤而走险；有100%的利润，他敢践踏人间一切法律；有300%的利润，他敢犯任何罪行，甚至冒着绞首的危险。”再比如，法国大文豪巴尔扎克说过的——“每笔巨额财富背后，都隐藏着罪恶。”

　　然而，在没有厘清在房地产业至关重要的利润率和自有资本投资收益率之间的关系以及背后隐藏的玄机时，所有有关房地产暴利的争论都是肤浅的。崇尚真正商业精神的《首席财务官》杂志在采访了大量专业人士之后，力图拨开国内房地产暴利的财务真相，并率先提出“建立和完善收益与风险对等机制”的全新调控思路。

　　当前，影响范围最广、延续时间最长的经济热点问题恐怕非房地产暴利问题莫属了，《首席财务官》杂志作为一份财经类专业杂志也一直关注着这个问题，令人遗憾的是，绝大多数声音都偏离了问题本身的讨论，本该严谨理性的专家有的变得情绪激昂，本该客观公正的媒体充斥了大量先入为主的道德评判，还有大量仅仅能显示其存在的噪音不绝于耳，总之整个舆论环境到处充满着对房地产开发商的批判声讨之声，本该严肃讨论的专业问题反而没人关心。基于这样一个局面，《首席财务官》杂志秉承专业客观的原则，从技术的角度探求房地产企业正常运营下的财务真相，以期还原一个房地产暴利表象下的本来面目。

　　事实上，房地产是否暴利是个伪问题，纠缠于具体的利润率指标也无法证明暴利与否。当我们在争论房地产暴利的时候，至少应该弄清楚自己所说的是行业暴利、企业暴利还是个人暴利，不加区分笼而统之地谈论暴利问题是毫无意义的。而在讨论经济问题的时候，如果使用纯粹道德和价值观的语言，并将情绪也夹杂进来更是有害无益。

　　似是而非的暴利帽子

　　由于财政部在日前的报告中公布的利润率明显高于统计局公布的结果，于是财政部的数据似乎就成了房地产暴利的铁证，于是对开发商的声讨又上升了一个级别，甚至到了置之死地而后快的程度，很多媒体更是推波助澜，进行了强度很大的报道。但是，在众多的报道文字中，不知是有意还是无意，大都忽略了这么一个内容：财政部监督检查局局长耿虹强调，这次检查的39家企业，大都是接到举报或重点监控的针对性调查对象，并没有充分证据说明房地产行业存在全行业的隐瞒利润问题。也就是说，这样得出的数据本身就有明显的针对性，用这样的数据来概括整个行业，作为打倒开发商的铁证，如果不是别有用心，也算是糊涂之极了。

　　那么应该如何看待房地产的暴利问题呢？对于这个问题，我们必须分为房地产行业的暴利问题、房地产企业的暴利问题和房地产老板个人的暴利问题，这样三个层面来谈，才有可能看清楚问题的真相，只有弄清楚了哪个层面存在暴利，才有可能针对性地拿出降低暴利的解决方案。

　　1． 从行业层面来看

　　房地产行业是否存在暴利呢？对于这个问题华远地产董事长任志强的观点应该具有代表性：任志强在最近的住交会上接受记者采访时，承认了房地产行业暴利的存在，同时他也解释了暴利存在的原因是因为房地产企业是最早开放的。任志强说，为什么只有房地产企业存在暴利呢？是因为其他行业都没有开放，原因不在于房地产是暴利，而在于其他暴利行业没有开放。比如IT行业也有暴利，是因为IT行业开放了,进入了国外资本市场，如果中国哪个行业开放，哪个行业就必然产生暴利。中国如果在1992年邓小平南巡讲话中没有开放房地产市场，那么房地产就不会产生出如此之多富豪。假如那时我们首先开放金融，就会有金融业的富豪产生。而且整个行业并非每家都存在暴利，一定是这边有人挣钱，那边就有人亏钱，所以一定要把盈利和亏损结合起来看。

　　在解读任志强的这段话时，我们首先要回答两个问题：为什么开放会产生暴利？既然开放会产生暴利,为什么还要开放？

　　对于这两个问题的回答我们只要简单回顾一下历史就能够得到答案了。改革开放之初，最先放开的是流通领域，此前国内普遍存在着物资短缺现象，并且由于严重的“条块分割”，同样的产品在不同的地区、不同的行业之间存在着很大的价格差异，所以当时掌握着物资的人就掌握着寻租的权利，暴利以一种隐蔽的形式为物资控制者所得。而流通领域的放开则消灭了控制物资的寻租者，也就是挖掉了一个腐败的根源。在流通领域刚放开时，由于暴利的存在，出现了全民经商的奇特现象，“十亿人民九亿商，还有一亿忙开张”的顺口溜就非常形象地描述了当时的经商热潮，经历过那个时候的人一定会觉得那时的热烈程度与今天的房地产热相比有过之而无不及。由于当时物资还处于供不应求的状态，全民经商的结果导致了物价飞涨，多次出现彩电、冰箱等家用电器乃至日常用品的抢购狂潮。这时候政府采取的措施并不是直接地控制物价，而是果断地开放了生产领域，今天很多优秀的民营企业就是这个时候起步发展起来的，结果自然是物资供应极大地丰富，价格也一降再降，现在如果说哪里发生了日用消费品的抢购一定会被认为是天方夜谭。

　　回头再来看房地产行业，中国的房地产行业发轫于20世纪90年代初期，当时的房地产商业模式非常简单：资金（少量）或者关系→土地开发权→资金；由于政策因素，房地产市场在20世纪90年代末开始了又一轮的复苏。在这一时期，有20世纪90年代初那种商业模式的影子，即依靠土地转让获取超额利润，但更多更典型的是利用关系协议拿地（土地出让金欠交或只交一部分）→以土地抵押银行贷款筹集启动资金（用来拆迁等开发前期支出）→建筑企业垫资开发→楼花销售回款→偿还欠款补交土地出让金。2004年随着土地“招拍挂”的施行和银行信贷的紧缩，房地产公司获取利润的方式就转化为利用地产开发的“杠杆效应”。

　　在这个逐步开放和规范的过程中，不可避免地要经历一个暴利的阶段，其实只要从大量资金涌入这个行业就可以看到这一点，即使到现在，房地产行业的利润率都要比那些开放更早的行业的利润率要高（见表1）。

　　经过了2004年以来一系列猛烈的宏观调控，地产公司业绩仍然有增长的空间，这也导致房地产股票的持续上涨，不同的证券研究机构也一致对地产板块的利润增长进行了乐观的预期，说明资本市场对房地产行业仍然普遍看好。

　　其他较早开放行业的经验表明，要使整个行业存在的高利润率降低到合理的水平，惟一的途径就是继续坚持开放政策，吸引更多的资金进入该行业，通过资本的逐利本性来使行业利润率回归到合理水平。而那种要求政府加强对房地产行业的控制力度，甚至要求取消房地产行业的言论，实际上与消除行业暴利是背道而驰的。

　　2． 从企业层面来看

　　具体到个体的房地产企业是否存在暴利的问题就比较复杂了，整个行业存在暴利并不代表行业中的每个企业都能够获得暴利，正如任志强所说，有企业挣钱，也有企业亏损，这是非常正常的。从这样一个角度来解读财政部的数据和经济普查数据的差异就很好理解了，财政部统计的39个企业都是实实在在的企业个体，并且一定都是产生了比较高利润的企业，否则也不会受到举报或被财政部盯上，所以有平均26.79%、最高57%的利润率也很正常，并且也只能证明房地产行业中确实有些企业的利润率很高。但这根本不能证明经济普查的结果中7.77%的利润率是虚假的，因为经济普查的范围要广泛得多，其中必然存在很多运作不好而利润较低甚至出现亏损的企业，综合平均的结果比财政部的检查结果要低是很容易理解的。

　　当然，我们这里也不是试图证明数字的准确性，而是认为两者由于样本基数的差距太大而基本上没有可比性。我们想说明的是，纠缠与这些数据实际上没有太大的意义，值得讨论的是对于房地产企业存在暴利的现象应该如何应对。这里需要严格区分通过违规获得的暴利和合法经营取得的高利润，对于前者，需要做的就是加强相关法律法规的制订和确保执行的力度，通过对企业经营行为的规范来控制非法暴利的取得。至于有的企业通过守法经营获得了较高的利润，既有客观原因也有主观原因，客观原因是他们进入的时候行业竞争还不是很充分，主观原因是具有比较出色的经营管理能力，由于前者所带来的高额利润会随着更多企业的进入、竞争程度的加强而逐渐减少甚至消失。而由开发商自身的经营管理能力而获得的利润是付出获得的回报，对于一个健康的市场环境来说是应该进行鼓励和加以保护的，如果不问青红皂白一棍子打死，等于是对社会评价体系的严重破坏，使企业家无法理解什么是对的、什么是错的，表面上看是打击了开发商，实际上受到伤害的是整个社会，当然也包括我们自己。

　　从今年前三个季度部分上市房地产公司的业绩情况来看（见表2），行业平均毛利率为29.9%，但具体到不同的公司可以看出有很大的差异。

　　3． 从个人层面来看

　　公众普遍认为房地产行业存在暴利的另外一个理由是房地产造就了太多的富豪，特别是每年富豪排行榜的发布都会引发一轮对房地产商的声讨。

　　在今年胡润版富人排行榜上榜的行业中，前三位是：房地产、制造业和IT，房地产仍以25.5%的比例排在首位，虽然它的比例在降低。而在2005年和2004年，这个比例分别是28%与45%（见图1）。

　　房地产是胡润版富人排行榜上永不落伍的主题。从2003年开始，“胡润版中国大陆百富榜”中房地产行业以突飞猛进的速度制造出成倍的富豪。2004年胡润百富榜中专营房地产业的富豪达11位，2005年则升至16位，而今年则达到25位。尤其是在今年排名的前10位中，涉及地产业务的富豪多达八位，而专营地产的则达到六位。因此也有人戏言，“胡润版中国大陆百富榜”实际就是开发商的排行榜。

　　从2004年开始，中央政府开始进行房地产行业的宏观调控，但依旧无法阻挡房地产开发商们财富的快速增加和更多陌生的开发商进入百富行列，其中最突出的例子就是，合生创展朱孟依在2005年排行榜中的财富为65亿元，而今年则达到165亿元，同样世茂集团许荣茂的财富也从2005年的100亿元增长到160亿元。

　　虽然开发商一直在集体回避其财富增加的速度和幅度，但是通过这几年“胡润版中国大陆百富榜”中的变化，也可以看出一些端倪。不过对于这些基本事实，任何情绪宣泄都是没有意义的，应该做的是弄清楚这种财富快速增长的成因和过程，理性分析它是否合理合法，如果不合理不合法，应该如何惩罚和规避。基于这样一个原则，我们就来分析一下房地产开发商巨额财富的产生过程。

　　首先需要明确的是这里谈到的暴利是个人暴利，与前面的企业行业暴利和企业暴利是有区别的，由于存在这个区别，所以在进行下面的财务分析时需要对“自有资金”这个概念进行重新定义和准确界定，即下面将要谈到的自有资金是指房地产企业的老板个人所有的资金，与日常财务常用的自筹资金、所有者权益、项目资本金等既有重叠的地方，但又有本质的不同，因为我们需要分析的既然是房地产富豪们的财富增长过程，那么就是分析他们原来有多少钱，通过做房地产项目赚了多少钱，所以下面的自有资金概念就是在这个意义上使用的。

　　自有资本放大的秘密

　　在进行房地产收益分析时，一般来说采用三个指标：销售利润率、投资利润率和自有资金利润率，三者的计算方法分别为：

　　1． 销售利润率=利润总额/总销售收入

　　2． 投资利润率=利润总额/总投资额

　　3． 自有资金利润率=利润总额/自有资金总额

　　由于开发商的自有资金是绝对保密的，很难得到准确的数据，但是我们可以借助如下的分析思路，清晰地揭示出自有资金利润率的真相。

　　假设有一个总销售额为1亿元的房地产项目，这个数据是比较容易得到的，通过平均销售价格乘以总销售面积就可以得到。财政部公布的平均销售利润率为26.79%，按照这个数据计算，这样我们就可以得到如下三个数据：

　　总销售额=1亿元

　　销售利润=1亿元×26.79%=2679万元

　　总投资额=1亿元—2679=7321万元

　　可以分别计算出两个利润率如下：

　　销售利润率=销售利润/总销售额=2679万元/1亿元=26.79%

　　投资利润率=销售利润/总投资额=2679万元/7321万元=36.6%

　　那么自有资金利润率是多少呢？

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称国十五条）中的第四条明确提出：“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”从这个规定可以看出，开发商的自有资本是绝对没有达到这个比例的，我们可以暂且按照这个比例计算一下自有资金利润率。

　　按照35%的比例计算的自有资金为：

　　自有资金=7321万元×35%=2562万元

　　则自有资金利润率=2679万元/2562万元=104.6%

　　也就是说，即使开发商的自有资金比例达到了国务院的要求，都可以获得超过100%的自有资金回报率，即投入1000万能赚回1046万。谁都知道，开发商的自有资金比例达不到35%，那么实际的自有资金回报率还要高于这个数。那么到底是多高呢？那要取决于开发商是通过什么途径来补充项目资本金的（见图2）。

　　大家都知道，一旦取得银行贷款开发商就没有风险了，项目的风险就转移到银行的身上，所以开发商承担的风险只限于项目资本金，开发商取得项目资本金的方式也就决定了他承担风险的大小，一般来说，开发商取得项目资本金的方式主要有三种：民间拆借、项目间转移和委托贷款。

　　1．民间拆借

　　一般是亲戚朋友之间的筹集以及高利贷等，通过这个途径取得的资金，对开发商来说也是风险最大的，一方面是利息比较高，另一方面追讨力度大，开发商一般不敢掉以轻心。这部分资金的比例越高风险越大，所以开发商大都尽可能避免采用这种方式，一般是刚进入地产界做第一个项目时采用比较多，而一旦取得贷款或收到房屋预售款，首先归还的就是这部分资金。虽然这部分借款利息比较高，但由于比例不高、借款期不长，所以所占的资金成本并不大。

　　其实，这种筹资方式还是转移利润的一个途径。由于众所周知的原因，房地产项目开发的风险非常小，所以当开发商拿到一个项目之后，往往有意在亲朋好友和关系户之间进行集资，并设置较高的资金利息，一旦套取到银行贷款或取得预售回款就立即归还了这部分集资款，实际上是将一部分开发利润转移到了相关人员手中。

　　2．项目间转移

　　只要不是第一次做项目的开发商都会采取这种方式，孙宏斌的顺驰房地产开发公司就是这方面的典型代表，短短几年时间就将销售规模做到了100亿元，凭借的就是高速最大限度地释放资本潜能：用销售回款支付首期以后的土地款，并支持下一个项目的开发，使自有资金的杠杆效应达到极致。

　　比如，顺驰一般在对项目进行调研之后紧接着就进行规划设计，在拿到土地的第二天就上报规划，同时开始设计施工图纸，项目施工也开始招标，以往房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，顺驰改为了并联的方式，从而从拿地到项目开工再到开盘的时间大大缩短。同时，顺驰往往在没有施工许可证的情况下就让施工队进场施工，宁愿承担政府部门的处罚也要节省项目的周期。

　　3．委托贷款

　　上海“社保案”事发后，上海市国资委对上海国资经营公司的调查显示：上海国资经营公司对房地产领域的委托贷款有70多亿元，其中80%以上贷给了民营房地产企业，委托贷款年利率从6%～15%不等。

　　据上海国资经营公司内部人士介绍，公司对房地产企业或项目进行委托贷款的主要操作模式有三种：

　　第一种是过桥贷款：即“四证”不全，无法从银行获得贷款，先由上海国资经营公司提供委托贷款，房地产商获得资金后缴纳相关资金使“四证”齐全，获得银行贷款后归还国资经营公司提供的资金。

　　第二种是参股回购：“四证”不全、且项目自有资金未达到35%的房地产商，国资经营公司先注入一笔资金参股项目公司使其自有资金比例达标，然后再委托贷款给该公司。项目完成后，开发商再回购国资经营公司所持股权，同时归还委托贷款资金。

　　第三种是注资参股：开发商资金特别紧张，国资经营公司注入资金参股，使其35%的项目自有资金达标，然后对项目进行委托贷款。但与前一种模式不同的是，企业不回购国资经营公司持有的股份。但是，由于项目开发利润非常高，开发商不愿意按照股权比例分红，而是给国资经营公司支付固定回报，一般可达到15%的年回报率。

　　通过上述补充项目资本金的途径可以看出，开发项目真正需要属于自己的资金的多少，很大程度上取决于开发商同政府、银行关系资源的丰富程度，据业内人士透露，像销售收入１亿元的小项目，开发商如果关系到位的话，手上有50万元的资金就完全可以运作下来，如果真的是这种情况，那么这时的自有资金利润率就非常惊人了：

　　自有资金利润率=2679万元/50万元=5358%

　　也就是说，能够获得53倍多的资金回报率，有哪个行业的回报率可以与此相比呢？这还是26.79%的销售利润率，如果销售利润率真的达到57%呢，那么资金回报率还得翻一番。

　　还有一种极端的情况，如果开发商的资源足够丰富，那么他连手头的50万元都可以通过委托贷款的方式取得，那么这时的自有资金利润率则达到了无穷大，这就是通常所说的“空手套白狼”。

　　可以作为这个假设注脚的例子也是某业内人士提供的：某个房地产老板刚进入房地产行业时只有6万元的资金，四年以后，他在海外就有了5000万元的存款，这还不算目前公司的资产和仍在运作的项目。

　　另外，顺驰的孙宏斌就是凭借当年从监狱出来后柳传志给他的50万元借款，短短12年的时间就做到了100亿元的销售规模，即使按照他自己所说只有5%的利润率，也有5亿元的利润，其自有资金回报率到底有多高也可见一斑了。

　　高收益为何不承担高风险

　　对于这种房地产导致财富急剧增长的情况并非中国大陆的特色，不久前刚刚去世的霍英东就多次创造过类似奇迹。

　　1955年霍英东投资兴建一幢香港当时最高的大厦——蟾宫大厦，他首创了“卖楼花”、分层分单元出售大厦等新的经营方法，据霍英东自己介绍，“整栋蟾宫大厦，包括建筑费在内，总投资约200万港元，但其实我们只动用地价一成的资金10.3万港元，其余的费用全靠卖楼花，用买家的钱来交地价、盖楼。楼价好像是每英尺80港元，我们赚了100多万港元。”在短短一年多时间里，霍英东就赚到1000万港元以上。其中他动用的本钱不足100万港元。

　　这种以小搏大的“空手道”本事，一直被当作霍英东的传奇经历为人们所称道，而更具深远意义的是他的房地产经营创新对香港经济发展所起到的重大贡献。

　　回顾香港近半个世纪的经济发展历程，可以看到香港经济的腾飞，最后一跃成为“亚洲四小龙”之一，其实就是从房地产行业的勃兴开始的。而在20世纪50年代中期，房地产业的启动，推动了香港工业的发展。那时纱厂、搪瓷厂、水泥厂、船厂经营惨淡，难以维持生产。但工厂在港九市区都占地不少，工厂把所占地盘卖了给房地产商建楼，一下子就赚了一大笔；有了钱，工厂就迁到偏远地方继续生产，因而得以死而复生，香港的制造业出现了前所未有的繁荣景象。

　　房地产业不但推动了建筑业、工业的发展，也促进了旅游、商业、金融业的繁荣，使整个香港在短短的二三十年间迅速发展起来，成为世界航运、贸易和金融中心。

　　霍英东，正是使香港房地产行业在20世纪50年代中、后期启动并繁荣起来的最重要的人物。他首创的分层出售楼宇、卖楼花、编印售楼说明书等经营手法，都是对房地产经营方法的重要革新。正是这几种全新的经营手法的实施，给沉闷的、冷冷清清的香港房地产市场注入了一股活力，香港房地产市场因此出现前所未有的勃兴景象。

　　可以说，没有卖楼花等经营手法的推行，香港的地产市场不可能在上世纪50年代中期就呈现出蓬勃发展的气象；而如果没有兴旺的地产业的带动和催化，香港经济不可能在20世纪50年代后期就迅速起飞。

　　那么，是不是所有这种以小博大的操作手法都是合理合法，甚至值得倡导的呢？当然并非如此，而鉴别其是否合理合法的一个标准应该就是判断所得收益和承担的风险是否对等。

　　央行发布的《2004中国房地产金融报告》，把当前房地产金融风险归结为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险；二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；三是“假按揭”凸显道德风险；四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险；五是土地开发贷款有较大信用风险；六是房地产贷款法律风险加大。

　　央行研究局的报告也表明，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也只不过20亿元，微乎其微。也就是说，国内银行信贷不仅介入房地产业运作的全过程，而且是完全依赖于商业银行信贷。这不仅加大了商业银行信贷的风险，也加大了整个国内金融体系的风险。

　　从上面的数据和前面的分析可以看出，国内很多房地产富豪暴富的过程看起来似乎差不多，都是利用了资金杠杆效应以小博大，但本质的区别在于风险承担机制的不同，由于资金杠杆的使用收益高而且风险也大，因此必须有一整套的风险防范制度体系，但由于我国的个人信用制度、银行风险承担机制以及个人破产后的禁限制度等等都不到位，导致风险和收益严重的不对等，赚了钱全部归自己，亏了风险完全由银行承担，因此，这并非某个开发商自身的原因，而是存在着严重的制度性缺陷。

　　无须调控，只需对等

　　从某种意义上说，造成大众对开发商产生敌对情绪的主要原因在于开发商处于过于强势的地位，也就是他们在房地产生产与销售的过程中拥有过于强大的权力。其实，对于开发商的这种权力我们将板子打在开发商身上并没有作用，因为作为一个民主型的社会，与皇权社会的权力继承制不同，民主社会中任何人的权力都是制度安排的，开发商拥有的权力也是制度安排的结果，如果不对制度进行调整，即使打倒了这一批开发商，另外一批开发商起来还会是同样的结果。因此，我们必须将视角放在是什么样的制度安排赋予了开发商如此巨大的权力。

　　为了探询其中的本质奥秘，《首席财务官》杂志特地采访了相关政策研究及法律界人士，了解到这里面涉及到一个开发商对业主土地使用权的僭取问题，由于制度的安排使开发商拥有了土地的临时使用权，而正是这个看起来不起眼的因素使开发商拥有了某种超常的权力。

　　中国社会科学院工业经济研究所的曹建海通过比较欧美房地产商与中国的区别，从准备建设房屋的土地的权利在开发期间到底归谁所有的角度，揭示了房地产开发商僭取了业主在开发期间的地权，从而让整个市场安排完全向自己倾斜，侵害了业主地权的完整性，这是房地产市场利益分配格局扭曲的根源。

　　开发商从拿到土地，到销售给业主，至少也得有两三年时间，正是这两三年时间，由于土地自动升值的效益，使开发商获得了超额的利润。比如，某开发商以一定的价格拿到一块地，此时周边的房价是5000元/m2由于他的房子要两三年后才会销售，此时假如市场的繁荣状况没有多大的变化，周边房屋价格已经上涨20%,达到了6000元/m2，该开发商自然是以接近于6000元/m2的价格水平出售房屋，而不可能按照当时的5000元/m2来销售，这样一来，这20%的房价自动上涨带来的开发项目增值收益就归开发商了，成为了他的利润。实际上，这个增值收益开发商不仅贡献有限，而且由开发商占有也是没有法律根据的，从而导致了开发商暴利的产生。

　　因为，按照相关的土地法律，业主购买房屋的土地使用权是70年，这两三年开发时间也包括在该土地建设使用权的70年内。也就是说，在房地产项目开发的两三年内，土地的建设使用权也应当归业主。因此，该地块上的房屋价格上涨的收益自然也归该地块的权利持有人，即业主所有，而开发商仅仅类似于托管人。而作为土地的临时托管人，不应该以那块土地持有人的身份享有土地升值的收益，最多只应获得一定的佣金而已。

　　但是，现实的收益配置格局却完全颠倒过来了，这个托管人在房屋销售的时候却成了委托人的主子，开发上僭取了业主的地权，并据此占有了那笔本来应当归业主享有的收益，业主反而必须购买这个升值后的地权。合理的顺序应该是：业主直接从政府那里获得土地，然后委托开发商进行开发，开发商获得其应得的佣金，而房屋和土地在开发期间增值的收益归业主所有，这才是公平合理的事情，而不至于像现在这样，在开发期间土地和房屋的价格上涨变成了购买成本，不仅导致房价的虚高，而且开发商获得了非法的利润。

　　这也是为什么业主自建房屋能够降低房价的一个重要原因。正是由于在我国城市建设中，只有开发商有权取得土地，开发商在从政府手中购买土地再建房销售给业主的这段时间里，暂时持有这块土地的权利，开发商充分利用这个权利上下通吃，先是以土地作抵押从银行借贷开发资金，然后用这些资金雇佣设计商、建筑商，并随意控制他们。而市民之所以要向开发商购买房子，是因为只有开发商能够获得建设房屋的土地。在这样一种情况下，人们根本就不可能指望开发商成为服务者，开发商取得对业主至高无上的主宰地位也就完全正常了。

　　在欧美各国的统计中，通常只单列一个建筑业，在服务业中也有不动产服务业，但其性质与我们的二手房中介类似，整个统计项目中根本没有“房地产开发业”，土地持有人自建房屋的时候，只有分散的、在不同阶段各自介入的设计商、建筑商、园林服务供应商等等。

　　可以说，“房地产开发商”是一个中国特色的概念，要重建房屋市场，保障业主权利，就需要回归自然的城市房屋供应模式，即让市民直接购买建设其住房的用地，或者是向城市政府，或者是向城郊农民，让他们一开始就成为自己房屋所占土地权利的持有人，这样土地与房屋在开发期间的增值收益就会归业主所有，从而摆脱开发商的巧取豪夺，使房价中包含的成本和利润回归一个合理的水平。如果真正能够做到这个程度，那么即使仍然有暴利的发生，恐怕也不会出现“全民共忿”的局面了。

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　　独立评论：

　　利润率高低并不是证明一个产业是否属于暴利部门的惟一角度，人们从不同角度计算房地产业利润率时所得出的结论差距比较大，说明计算本身的针对性不统一。

　　如何看待房地产业高收益

　　文/白景明

　　上世纪90年代之后，我国经济的市场化程度逐步提高，住房商品化格局的基本形成则标志着我国已属于市场经济国家。客观地说，近10年来房地产业发展迅猛，确已成为高速经济增长的新兴支撑点，然而同样不能忽视的是房地产业的高收益也带来了种种问题，其中有些是经济性矛盾，有些则属社会心理上的对抗。这些问题现在已经带来了诸多负面影响。对此，社会各方高度关注，政府也在探寻有效的“减震”措施。显然，要解决这些问题，首先必须对房地产业畸高收益的程度、成因、效应有一个客观的判断。本文拟就此展开分析。

　　一、房地产业收益究竟高不高？

　　目前社会上普遍认为房地产业属于暴利行业，国家权威机构如财政部、国家统计局披露的数字均表明房地产开发属高利润率行业，一些学术研究结论也说明房地产业属暴利部门。所有这些观点都是以对利润率的评估为依据的，反映的是房地产业利润率远高出社会平均利润率，当然也高出很多第二产业行业的利润率。由此人们得出了房地产业属暴利行业的结论，并提出了相关政策建议和治理思路。

　　应该承认，从利润率角度说明房地产业是否属于暴利行业确实是有必要的，也能够在一定程度上说服人，但必须指出的是：利润率高低并不是证明一个产业是否属于暴利部门的惟一角度。事实上人们现在说房地产业属暴利行业本意是说该行业收益畸高，而行业收益在理论上是更为宽泛的一个概念，不仅涉及企业法人收益，还涉及个人收益，也涉及产业状态。显然，收益具有综合性，更能够全面体现某一产业在利益增长方面的比较优势。因此，推论就是人们是在从利润率角度去证明房地产业是否属于高收益行业。既然如此，我们就有必要探究单纯用利润率指标可否就能说明房地产业属于高收益产业。

　　从理论角度看，单纯用利润率指标来做出判断是不够的，原因在于：

　　1．利润率仅只反映的是法人实体的资金收入水平，不能全面反映个人收入可能性边界，而要说明某一行业属高收益行业时，应证明机构收入和个人收入双高。

　　2．人们从不同角度计算房地产业利润率时所得出的结论差距比较大，这实际上反映出了一个问题，即利润率并不能准确体现房地产业收益趋势。因为不同的计算方法结果差别很大，说明计算本身的针对性不统一，自然科学研究中当人们对某一结论产生怀疑时所依据的重要理由就是不同的试验方法得出的结果差距过大，社会科学研究中的道理是一样的。现在人们对房地产业利润率的判断从8%到100%不等，差距如此之大，很难令人相信利润率的准确性。

　　3．利润率高低是一种短期判断，但如果说某一行业是否属于高收益时应该说是一种趋势判断。简明的推论是任何一个行业在某一时点上都会有利润高峰，假如以此为依据下结论，那么，所有行业就都是高收益行业了。显然，这与事实是不相符的。

　　因此，我们现在有必要拓宽视野，从多个角度说明房地产业是否属于高收益行业。在进入正式的分析之前，应予以说明的是，目前人们所说的房地产业是一个笼统的概念，实际上房地产业是一个产业链，主要包括房地产开发、房产建筑和房产销售三大块内容，大家关注的主要是房地产开发商和房产销售商的收益。拙见以为，综合各方面因素看，可以说我国的房地产业确属收益畸高行业，具体有如下几方面分析：

　　1．房产价格节节攀升表明房地产业收益畸高

　　1998年之后，我国物价整体相对稳定，个别年份居民消费价格还出现过负增长（1998年、1999年和2002年）。但值得关注的是2000年之后房屋销售价格不断上涨，住宅价格2000年上涨1.4%，2004年上涨9.4%，2005年上涨8.4%，其中多层住宅和高档公寓上涨幅度超过平均数值。2006年政府采取了税收、金融、土地政策等多种手段调控房地产价格，力度较大，但客观地说收效不大。

　　近年来，大部分城市的房屋累计升值50%以上，新房总价与职工平均年收入的比值持续上升，现在大城市普通住宅的价值与职工平均年收入的比例大多在30倍以上，远超出西方国家10～15倍的水平，这也就是说，我国的房屋价格高出西方国家一倍，那么由此也可说我国房产商的毛收益高出西方国家一倍，如果我们考虑到我国建筑工人工资低出西方国家至少两倍的现实，这一比例应该更高。显然，价格水平高意味着房地产业收益扩张可能性边界大，进一步说就是利润和工资上升的空间大。

　　2．房地产业个人收入水平高

　　房地产业属于土地资源利用产业，而土地资源是稀缺性最强的资源，因此，世界各国的房地产业大多为个人收入偏高的行业，特别是高管层和大股东。近年来职工平均货币工资增长率维持在11%～14%之间，2004年和2005年两年在14%，平均实际工资增长率在10%～15%之间，2001～2005年平均接近14%，从这一角度看职工收入增长正处于转轨期的高峰期。

　　伴随着产业结构和增长方式的转变，职工收入的行业结构也发生了重大转变，突出的表现是第三产业职工收入增长相对快些。这其中房地产业职工特别是房产开发和销售企业职工收入增长更为快些，各类机构的调查也表明房地产业在我国属于高收入行业。特别值得注意的是，房地产企业大股东和高管层货币收入数目惊人，如果把职务消费和实物收入计算进来，收入可说超过国外房地产大亨的年收入水平（收入占企业收入比重）。这实际上说明房地产业的收益更多是体现在个人收入上，所以我们经常看到的现象是房地产业利税总额并不惊人，背后的因素就是个人收益侵蚀了利税空间。

　　3．房地产开发投资快速增长说明该行业预期收益高

　　2000年之后，我国年经济增长率重又回到8%以上，近三年又达到10%以上，这其中主要的因素之一是固定资产投资规模扩张拉动。相比20世纪80年代和90年代的固定资产投资膨胀，突出的特点是房地产投资快速膨胀成为重要的结构性因素。2000年房地产开发投资4984.1亿元，2005年达到15759.3亿元，增长了2倍多，其中商品房建设投资2000年仅为3736.3亿元，2005年达到11159.9亿元，商品房销售面积达5.57亿平方米、销售额为18.08万亿元，单是商品房投资占固定资产投资总额的比重已在12%以上。

　　房地产开发投资的特点是社会投资和预收款比重高，国家预算内资金比重极低（仅为1%不到）、国内贷款比重相对偏低（仅为22%）。从结构角度看，房地产业已成为固定资产投资额的第二大产业（仅低于制造业3000亿元不到），2005年该行业投资额相当于采矿业的5倍多、公用事业2倍多、交通和邮政2倍多。显然，房地产开发特别是住房开发是社会资本最看好的领域，如果没有较高的预期收益率，这种投资是不会形成的，因为资本流向就是收益率比较的结果。总之，多角度的分析可以使我们得出结论说，房地产业属于高收益行业，暴利是肯定的，只是程度判断难以统一。

　　二、房地产业高收益的成因

　　既然房地产业收益如此之高，那么，我们就有必要对其成因进行全面分析。应该指出：对房地产业高收益的研究应客观、既要关注企业行为层面，也要关注制度层面，还要关注市场层面。必须避免把原因单纯归结为主观愿望，而是要看到多种因素的综合作用。

　　综合各方面情况，房地产业高收益的成因主要有如下几方面：

　　1．定价机制

　　现在我国住房销售价格是完全放开的（除经济适用房）。因此，企业在确定商品房价格时，基本上取向于最高定价。这一取向的背后是住房开发商和销售商都要追求收益最大化，双方都要使利润率超过社会平均利润率，特别是销售商，往往随机调整价格，把价格挑向更高位置。在推动价格上涨的过程中，开发商和销售商相互配合，前者囤积土地和房屋，后者制造消息引导消费者追高。房地产业最高定价取向之所以能够奏效，关键是土地资源的高度稀缺形成了住房供给的相对垄断。价格上涨为房地产业的高收益奠定了基础。

　　2．定价方式失控

　　住房销售面积计算的合理性不足始终是住房销售者盘剥消费者利益的一个手段。其中关键的问题是房屋面积使用率一直由住房销售者掌控，公摊面积虚定实质上会使价格上涨，同时这部分收益也无偿流入供给者腰包。比如说现在很多楼盘的使用率在75%左右，公摊面积有30%是虚设的，这实际上是有近10%的房价收入无偿落入供给者钱包。近年来政府出台了按使用面积售房的规定，但这并不能解决问题，因为住房供应者仍可把虚设的公摊面积列入房价。显然，定价方式失控人为提高了房价，使房地产业的制度欠缺，最终演化为高额的投机收益。

　　3．商品预售制

　　我国的商品房一直实行预售制。预售制本质上是让消费者承担房地产商的投资，因而也就减少了开发商的投资，但房价收入是归属开发商的，这样等于增加了房地产商的收益，用消费者的钱周转资金获得了远期收益，同时也把投资风险分摊到了消费者身上，减少了开发商的开发成本。现在不允许搞预售制，但实际上开发商一直在以各种方式搞，有关管理部门基本坐视不管。由于多种因素的作用造成了消费者购房过于冲动，预售房价格和现房价格差距又在缩小（特别是在大城市），开发商由此获得的额外收益越来越大。

　　4．需求拉动

　　任何一种商品的价格最终都要受需求因素约束。房地产商依赖高价获取高收益具有强烈的需求推动。我国的住房商品化是以市场经济格局的初步形成为背景的。住房商品化形成了强烈的住房需求，这其中的主要推动因素有三点：一是城镇化率逐步提高，城市人口占总人口比率从不足19%增长到40%多，2000年后住房商品化使得人们只能从市场上购买住房，5.62亿城镇人口的住房需求是世界上几个大国（美、日、德、法人口加总）的总人口数，不可能不推动价格上涨，而以逐利为目的的房产商自然要顺势推高房价。二是城镇每年新增劳动力几千万，这些人把住房购买列为第一消费项目，成为住房消费信贷的主力部队，构成了强烈的住房价格上涨助推剂。三是土地资源紧缺。我国有限的可利用土地资源要在经营用地、环保用地、住房用地、公权用地四方面平衡，人口规模过大自然会使极为有限的住房用地快速升值，这为房地产业高收益创造了条件。

　　三、房地产高收益的负面影响和对策

　　住房是人类最基本的需求，所谓安居乐业表明的就是这一道理。客观地说，房地产业收益过高，就是在利用住房需求的迫切性来谋取不正当利益，好比病人为解除痛苦而不顾价格高低一样。中国现在两大领域盘剥消费者利益最甚，一个是医药，一个就是房地产。我们必须清醒地认识到房地产业高收益表面上侵占的是公众的经济利益，实际上则是在危害社会稳定，这是一个重大的社会问题。现在房地产价格上涨过快，一是直接使中低收入家庭住房需求难以满足，从而造成了他们对改革成效的怀疑；二是住房上的高度两极分化造成了阶层的强烈对抗心理。对此，我们必须高度重视，要从社会长治久安的角度去认识问题。

　　究竟应该如何控制房地产业收益过高，是目前争论最强的问题之一。人们强烈地抨击房地产商不顾公众利益逐利，希望他们增强社会意识。拙见以为，客观地说这是在发挥无用之功。因为商人重利是理性的行为，在无人控制的条件下他们为什么不力争更多的利益呢？就如同抢东西没人管谁都会抢一样。显然，根子在于政府管不管，政府是公共事务的管理者，是公众利益的维护者，公众授权给政府，就是让政府控制阶层利益和区域利益的不合理增长。因此，抑制房地产业收益过高就是要完善管理制度，实现这点似可从如下几方面入手：

　　1．对住房销售实行限价政策

　　住房是一种特殊商品，从社会长治久安的角度看，政府有责任促使公民居住的相对均等化，不能够放任形成谁钱多就可拥有无数套住房的格局，当一种商品关系到人类生存时政府就要控制其市场化程度。因此，政府应对住房销售实行限价政策。限价可从利润率控制和房价与职工平均货币年收入比两个角度来进行。从前一角度看，利润率应不得超过贷款利率3倍为宜，从后一角度看，房价不应超过年收入12倍。

　　2．必须坚决制止土地和商品房囤积行为

　　目前各地正在采取措施抑制房地产开发商对土地和商品房的囤积行为，这是非常必要之举。但现在仍需加大惩治力度，否则还会不断发生类似问题。今后似应把制止囤积行为和房地产经营资格挂钩，一旦发现囤积土地或住房达到一定规模或时限时，应取消该企业的房地产业经营资格。只有在市场准入上设置这道门槛，才会真正使房地产开发商产生畏惧心理。

　　3．应继续实行经济适用房政策

　　目前一些人对经济适用房政策效果产生了怀疑，这是以部分人钻管理上的漏洞获取利益为依据而得出的结论。事实上，经济适用房政策本身是没错的，管理上的漏洞可以补救，要看到很多中低收入者还是从这一政策中得到了实惠。今后加强经济适用房管理应从三方面入手：一是确保土地供应；二是加强购房者收入核实；三是完善经济适用房建造控制机制。

　　4．对大户型和多套购房者的住房实行税收调节政策

　　在这方面可利用物业税手段落实调节政策。今后开征物业税，应对单套商品房超过一定面积的房产实行适度高税率，对购买三套以上房产者的房产实行适度高税率，进一步说就是把税率和面积、购房数量挂钩。

　　（作者为财政部财政科学研究所副所长、博士生导师）