信德资产评估公司REITs项目服务简报——以专业评估服务赋能佛山高新园区产业发展

一、项目概况

近日，佛山高新产业投资集团有限公司（“佛山高新集团”）作为原始权益人及增信方的汇添富-佛山高新产业园资产支持专项计划正式取得深圳证券交易所无异议函，获批发行规模6.94亿元。该项目是佛山市首单类REITs，以科创产业园区为底层资产，实现佛山市产业园区权益型证券化零的突破。

二、信德资产评估公司服务园区的核心专业能力

作为本次项目的核心评估服务方，信德资产评估公司（信德量行集团）以"覆盖前期、贯穿全周期"的产业园 REITs 专业能力，为佛山高新园区产业发展保驾护航。围绕项目全流程，机构形成了五大核心专业能力：

（一）扎实的尽调功底——把园区资产"摸清楚"

前期尽调与基础核查是 REITs 现金流建模与资产估值的前置核心工作，直接决定底层数据的真实性与完整性。
   l物业基础合规尽调：全面核查标的产业园的权属资料、宗地及建筑面积、规划用途、消防与竣工验收合规性、剩余使用年限、区位配套与产业政策；重点排查抵押、查封、权属瑕疵、违建、用途不符等风险。

   l租约与经营数据尽调：系统梳理全部存量租约，核实租赁期限、租金标准、递增方式、免租期、保证金、续租及违约条款；统计近三年经营收入、空置率、欠费情况与主力租户集中度。

   l成本费用核查：梳理项目人工、运维、能耗、税费、保险等固定与可变运营成本，核实未来年度资本性支出、设备更新、大修改造等专项支出计划。

（二）专业的现金流测算——让园区未来收益"算得准"

专项现金流预测是 REITs 产品定价、结构设计、DSCR 指标测算与监管审核的核心依据。本次预测覆盖资产全部收益年期，对未来经营期内现金流进行逐年精细化测算，完全匹配 REITs 专项计划现金流归集与分配逻辑。

l收入端：以存量租约锁定刚性租金收益，综合考量租金递增、市场波动、空置期、坏账率等因素测算有效毛收入。

l支出端：精准核算日常运营开支、税费、保险等常规成本，剔除非经常性收支，确保现金流可真实反映资产可持续运营能力。

l核心参数：对基准租金、租金增速、空置率、资本性支出等全部核心参数，结合项目历史经营数据与区域同业市场数据完成合规性论证，确保参数可追溯、可核验。

（三）合规的资产评估——为园区定价"立得住"

依托前期尽调成果与合规现金流预测数据，严格遵循 REITs 评估准则开展底层资产公允价值评估。精准界定入池资产范围，涵盖全部不动产、附属设施、土地使用权，剥离非经营性资产与无关负债。估值以收益法、成本法等传统方法为基础进行测算。全面披露评估假设、限制条件及市场波动、租约违约、政策变动、空置风险等不确定性因素，充分提示估值风险。

（四）扎实的申报协助——帮园区顺利"过审"

机构全程协同计划管理人、律所、会计师等中介团队推进项目申报工作。申报阶段协助资产评估、现金流预测、收益测算、资产价值分析等关键章节编制，统筹全部数据与逻辑，保障申报材料统一闭环。针对交易所与监管问询，专项回复参数选取依据、估值逻辑、现金流合理性、资产作价公允性等核心问题，及时补充佐证材料与专项说明，助力项目顺利过会发行。

（五）长效的存续期服务——陪园区"走得远"

REITs 项目发行并非服务终点，机构提供长效存续期专业服务。年度资产价值复核、现金流实现情况跟踪对比。针对物业改扩建、重大租约变更、资产处置、业态调整等重大运营事项，及时开展现金流重测与资产重估，出具专项复核意见。通过常态化动态复核机制，支撑 REITs 产品长期稳健存续运营。

三、服务价值——以专业评估服务赋能佛山高新园区产业发展

信德资产评估公司以专业评估为"翻译器"和"把关人"，从四大维度系统赋能佛山高新园区产业发展：

（一）打通园区资本入口，盘活园区存量资产

依托类 REITs 工具，机构以专业、合规、可托付的估值服务，将佛山高新产业园不动产转化为标准化金融产品，让园区"沉睡的资产"变成可流转、可融资的资本活水——打通园区进入多层次资本市场的入口，为园区发展引入长期、低成本的社会资本。

（二）引导资金回流园区，助力园区升级改造

通过严谨的资产定价与现金流测算，让募资规模、用途、节奏与园区战略精准匹配。回笼资金可专项投入园区基础设施改造、标准化载体新建扩建、创业孵化与产业配套服务等关键环节，进一步提升园区对科创型、成长型企业的承载力。

（三）服务园区产业培育，推动"产业—资本"联动

以专业评估为桥梁，把资本市场资金精准导入佛山高新园区产业发展——做强"园区孵化 + 资本赋能"联动机制，让好项目不缺钱、让园区不缺好项目，形成"产业培育—资本加持—产业升级"的良性循环。

（四）赋能园区精细化运营，提升园区品牌价值

通过扎实的尽调与定期跟踪，帮助管理方持续掌握园区资产价值与运营底数，支撑园区在招商、运营、品牌建设等环节的科学决策，提升园区运营透明度、市场认可度与对外招商吸引力。

四、典型经验与复制价值

信德资产评估公司已形成"前期尽调 → 现金流预测 → 资产估值 → 申报协助 → 存续期跟踪"五位一体的产业园区 REITs 服务闭环，可为各类产业园区资产证券化项目提供一站式专业支撑。汇添富-佛山高新产业园资产支持专项计划作为佛山市首单类 REITs，为后续同类产业园区资产证券化项目提供了可复制、可推广的实操样本。