土地增值税新政解读

　　2007年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，按照新规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。
　　土地增值税不是一个新概念，早在1993年就开始征收，去年该项税收收入达230亿元人民币。该通知只是内部一个操作性文件，对土地增值税征管过程中的若干问题进行了规范和明确，旨在加强各地税务机关在土地增值税征收过程中的可操作性，而并非一个新规定。该文件的出台后，纳税人应从以下几个方面关注政策的变化。
　　促使囤地开发商“吐地”
　　新政策实施后，商品房开发成本肯定增加，对近两年拿地的商品房项目影响小些，但以前拿地比较多，且囤积时间长，增值幅度大，现在开发成本将增加很多。土地增值税的征收，促使房地产开发企业的成本将急剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高。
　　此次税收清算对于各家房地产开发企业的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%.土地增值越大，税率越高，这对于期待手上土地增值的开发商来说，无疑是个打击。
　　缩短清算时间，降低囤地积极性
　　土地增值税属于地税，此前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1％～2％的比例进行预征，部分地区尚未开始预征，这与通知所强调的30%到60%的累进税率，不可同日而语。以往土地增值税的结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算，但新规使单期项目也成为结算单位，可见政府要求执行增值税征收的态度非常明确。
　　在国税总局下发文件中规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。这一要求避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值的情况。
　　在缩短清算时间的情况下，那些囤积土地的地产商也受到影响。因为增值税是针对已经产生收益的项目，那些囤积大量土地的公司表面上并没有受到影响，但考虑到被囤积的土地此前有很多是以较低价格获得的，在土地价格飙升和房价上涨的情况下，收入和成本价差也高，其所对应的增值税额就明显增加。原来清算这部分增值税的时间是在项目注销税务登记后，而很多公司可以不急着注销税务登记，它要缴纳的土地增值税就可以拖下去，现在要清算就必然会降低房地产商此前的盈利预期，所以地产商囤积土地的积极性也就要受到影响。
　　《通知》在影响地产商囤积土地方面要分两方面来看，一是那些通过较低成本获得土地的公司；二是通过招标拍卖的方式获得土地的公司。前者所要清算的土地增值税确实要多，受到的影响较大，但后者却不一定会受到多大影响，因为它的利润本来就低，所以地产公司储备土地的积极性并不会下降，受调控影响的还是那些盈利高的地产公司。
　　合理定价成为趋势
　　经历了两年的宏观调控之后，已经有大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。土地增值税的严格征收，首先将导致房产开发商土地成本的增加。这对于仍在囤地的开发商来说，大笔增值税将促使其尽快吐地，促使开发商合理利用土地。对于房地产企业来说，合理的售价，合理的回报率，合理的利润将是今后的一个趋势。
　　遏止捂盘行为
　　《通知》中规定销售超过85%的项目就要开始土地增值税清算。取得预售证超过3年的也要进行土地增值税清算。这意味着开发商捂盘超过3年或者有意不卖房的，达到上述两个条件后，就必须按照房屋全部销售完毕进行土地增值税清算，这将增大开发企业财务成本，也会迫使企业将手中捂盘项目清盘。
　　“刺激”普通住宅开发
　　土地增值税采取累进制，这意味着房地产开发商利润越高，需要缴纳的土地增值税越多，由于别墅等高档住宅的利润远远大于普通住宅，所以该税的出台对于鼓励房地产企业开发适合老百姓的普通住宅有积极的导向意义。
　　土地储备到正式开工一般都有一定的周期，虽然此前国家规定2年内不开发的土地将无偿收回，但实际实施过程中面临很多困难，也有些地块通过反复“象征性”开工达到“囤地”的目的。而该政策通过税收杠杆，使得土地储备多的开发商将有可能面临土地成本大幅增加的“僵局”。对于高档住宅、别墅、写字楼等增值额度比较大的项目，可能需要补交税款，成本也会随之增加。而对于增值不多的经济适用房项目，基本上没有影响。
　　开发装修房或成趋势
　　根据《通知》，装修房的装修费可计为扣除项目予以扣除，这将促使装修房成为一种趋势，一方面装修房可获得额外的装修利润，另一方面由于土地增值税是视增值额占扣除费用的比例累进增收的，装修成本计入扣除项目后自然会导致纳税额的降低。
　　增强税率选择空间
　　国税总局发布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条指出，“房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。”这些情形包括：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　《通知》实际上给房地产开发企业一种“税率选择”的空间。企业只要不能够提供证明就可以按照预征额来缴税。分析人士表示，对于一些小型房地产开发企业来说，他们可以主动“选择”预征税额为其最终缴税额，也就是说，最终的清算将不会影响其已经产生的利润。目前，全国土地增值税预征率根据各个城市不尽相同，大致范围在1%～3%之间。
　　“普通住宅”有免税空间
　　对于符合“普通住宅”的开发商来说，征税细则表示只要增值额达不到20%，这项增值税将可以免缴。1995年1月，国税总局发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》除了规定具体征收税率之外，还在第十一条中指出，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。” 根据这一细则，部分普通住宅将可以免征土地增值税。